부부공동명의의 장점

절세를 위한 선택으로 점진적으로 아파트를 매수하면서 부부공동명의가 늘어가는 추세입니다. 부부공동명의는 본인의 지분만큼 세금을 납부하기 때문에 보다 낮은 종부세가 가능합니다. 또한, 부부 공동의 자산으로 함께 관리할 수 있는 장점이 있습니다.

공동명의 주담대 신청 절차

공동명의 주담대 신청할 때에도 서로의 합의가 이루어져야 하며, 함께 서류를 준비하고 부부가 작성해야 합니다. 주담대 신청 시, 배우자 동의여부에 따른 한도와 조건을 알아보겠습니다.

아파트 매수 시 채무자 조건

아파트를 매수하는 시점에는 소유자만이 채무자가 될 수 있습니다. 규제로 인해 부부 중 한 사람이 DSR 조건을 충족시키지 못한다면, 두 사람 중 DSR 여유가 있는 분이 채무자가 될 수 있습니다.

실제로 단독명의로 계약을 했다가 DSR 초과로 자금융자가 거절되어 다른 배우자나 공동명의로 계약서를 변경하는 사례가 많습니다.

공동명의의 단점

융자가 필요할 때, 공동명의자 모두 서류를 준비하고 작성해야 하는 것은 물론이고 부부 중 한 사람이 신용도나 소득 조건이 좋은 분이 채무자가 된다고 하더라도 담보를 공동으로 제공하는 한 사람이 신용도가 나쁘면 금융사에서 담보취득을 거절하여 융자가 안 되는 경우가 발생할 수 있습니다.

물론 이런 경우에도 담보제공자의 신용점수와 무관하게 진행이 가능한 은행도 있는데, 공동명의 아파트담보대출 신청 시 서로의 합의가 잘 이루어진다면 1, 2금융권의 경우 단독명의의 아파트와 동일한 한도가 발생합니다.

부부공동명의 아파트 비규제지역 소유 예시

예를 들어 부부공동명의로 1채의 아파트를 비규제지역에 소유했다면, 단독소유와 동일하게 시세의 70%까지 가능하며 공동명의라고 하여 금리가 더 높거나 낮지 않고 동일합니다. 그런데 서로의 합의가 이루어지지 않는 경우, 소유한 아파트를 이용하여 자금마련이 불가능할까요?

결론부터 말하자면 가능합니다. 무설정론과 지분대출이 있기 때문입니다.

무설정론과 지분대출

무설정론

무설정론이라는 상품은 일종의 신용상품으로, 본인인증과 개인정보조회 동의만으로 한도 조회가 가능합니다. 조회 후 10분이면 한도와 금리를 확인할 수 있고, 가장 큰 장점은 배우자 동의가 필요 없다는 것입니다.

또한 근저당설정이 없어 본인의 개인정보이기에 공동명의자가 융자 여부를 알 수가 없습니다. 물론 세입자도 알 수 없습니다. 무설정론의 가능한도는 최대 2억 원이지만, 신용상품이기에 채무자의 신용에 따라 한도나 금리가 달라질 수 있고 신용점수가 낮다면 진행이 불가능합니다.

지분대출

무설정론으로 한도가 부족한 경우, 지분대출을 이용하실 수도 있습니다. 이는 소유한 물건의 본인 지분을 활용하는 담보상품으로, 예를 들어 시세 10억 원의 집에 50%의 지분을 가졌다면 이를 기준으로 한도를 산출합니다.

배우자의 동의 없이 본인 지분만으로 자금마련이 가능하지만, 3금융사에서만 신청할 수 있습니다. 그러나 무설정론과 달리 근저당설정이 이루어지므로 등기부등본을 발급해본다면 융자 여부를 확인할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 지분율이 높거나 물건의 가치가 높다면 2억 이상의 융자도 가능합니다.

무설정론과 지분대출 동시 진행

배우자의 동의가 없는 공동명의 주택담보대출 경우, 무설정론과 지분활용 상품을 동시에 진행함으로써 최대한 필요한 자금을 마련할 수 있습니다.

결론

오늘은 공동명의 아파트담보대출 배우자 동의 여부에 따른 금융사의 조건에 대해 알아보았습니다. 절세와 자산관리의 공동운영이라는 장점과 동시에, 공동자산의 운영에 있어 합의가 없을 경우의 자금 융통 방안을 안내해드렸습니다.

배우자의 동의가 불가능한 경우에도 위 상품들을 검토해보시기 바랍니다.