전세퇴거자금 반환신청 DSR 예외 적용 정리
세입자에게 돌려줘야 하는 반환 자금이 부족할 때, 금융기관의 도움을 받아야 하는 경우가 있습니다. 이는 다양한 상황에 따라 발생할 수 있습니다.
최초 계약시기와 보증금의 차이가 없는 경우도 있겠지만, 부동산 시세 하락으로 인해 추가 자금을 융자받아 반환자금을 마련해야 하는 경우도 있잖아요.
DSR 규제로 인해 한도 마련에 어려움을 겪는 분들도 있습니다. 내년부터는 스트레스 DSR제도 도입 움직임도 보이는데요. 다행히 전세퇴거자금 반환 신청에 한해서는 1년 동안 한시적으로 예외 적용이 된다고 합니다.
보증금 반환 목적 DSR 40% → DTI 60%
기획재정부와 국토교통부는 ‘2023년 하반기 경제정책방향’을 통해 보증금 반환 목적에 대해 1년 동안 규제를 완화하기로 했습니다. 현행 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하기로 했어요. 현재 정부는 가계대출 관리를 위해 기존의 DTI보다 더 강한 규제인 DSR을 적용하고 있습니다.
DSR은 개인이 보유한 주담대뿐만 아니라 기타 대출의 원리금을 연 소득으로 나누어 대출 한도를 정하는 방식입니다. 이에 비해 DTI는 매년 갚아야 하는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 따져 계산하는 방식이에요. 이번 조치는 전세보증금 반환 목적에 한해 덜 강한 기존의 DTI를 적용하여 세입자를 보호하려는 의미가 담겨 있습니다.
한도 차이는?
금융위원회 발표에 따르면, 부채가 없는 연 소득 5,000만 원인 다주택자가 금리 4%, 만기 30년 상환 기간으로 융자를 받게 된다면 DSR 40% 한도는 3억 5,000만 원입니다. DTI 60%를 적용하면 5억 2,500만 원으로 총 1억 7,500만 원을 더 사용할 수 있게 됩니다.
연 소득 1억 원 기준으로 종전 7억 원에서 10억 5,000만 원까지 가능하게 되는 셈이네요. 정부 발표에서는 세입자에게 돌려줘야 하는 자금이 부족해 금융기관을 이용하는 평균 신청 금액이 7천만 원 수준이라고 합니다.
실거주 목적 전세퇴거자금
완화된 규제로도 원하는 금액이 안 나올 경우 실거주 목적으로 자금을 활용해야 할 수도 있습니다. 세입자의 퇴거 시기에 맞춰 반환 신청을 하게 되면, 상호금융기관을 이용해 시세의 최대 80%까지 이용 가능합니다.
1가구 2주택자를 비롯해 다주택자들이 세입자의 퇴거 시기에 맞춰 실거주 목적으로 부족한 금액을 추가로 사용하는 경우도 늘어나고 있어요.
금리를 낮추는 방법
기본금리는 모두 동일한 기준으로 적용됩니다. 한국은행 기준금리는 현재 3.5%입니다. 낮출 수 있는 방법은 LTV 비중을 적게 사용하는 것입니다.
적금, 예금, 휴대폰 요금 등 공과금 3건 이상의 이체, 신용카드 사용 등을 통한 부수 거래로 우대금리를 적용받을 수 있습니다. 이를 활용하면 0.5%~1% 정도 추가로 인하 받을 수 있는 방법도 있어요.
초저금리 시점에는 크게 신경 쓰지 않았던 부분이지만, 지금은 고려해볼 만한 상황일 수도 있습니다.
비대면 전세퇴거자금 금리 비교
가장 중요한 부분입니다. 이제는 주거래은행 한 곳만 확인하고 그대로 이용하는 것보다는 몇 군데를 비교해보는 것이 중요해요. 반환 신청 용도로 얼마나 받을 수 있는지, 이자는 어느 정도인지 알아보는 단계까지는 신용상 문제도 없습니다.
과거 단순 조회만으로 신용점수가 하락하거나 부결되는 피해를 방지하기 위해 몇 년 전부터 규정이 변경되었습니다. 세입자에게 돌려줘야 하는 금액의 실행 시기도 중요하지만, 가능하다면 최소 3~4군데 정도를 비교하고 결정하는 것이 좋지 않을까요?
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