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후순위대출 생활안정자금 vs 사업자금 한도, DSR 차이

소유권 이전이 완료된 이후 3개월이 지나면, 구입 자금 이외에 필요에 따라 생활안정자금 또는 사업자금 용도로 자금을 활용할 수 있습니다. 5대 은행의 주담대 고정금리가 두 달 만에 3%대로 다시 진입하면서, 이를 통해 부족한 자금을 신청하려는 분들이 많이 몰리고 있습니다.

비록 조정 기간을 거치고 있음에도 불구하고, 11월 기준으로 3조 9천억 원이 증가하면서 2021년 9월의 4조 27억 원 이후 가장 큰 폭으로 증가했습니다.

후순위대출 신청시 고려사항

후순위대출 신청 시에는 두 가지를 염두에 둬야 합니다:

• DSR 40%, LTV 70% 이내에서 1금융권을 이용할지
• DSR 50%, LTV 80% 이상까지 가능한 2금융권을 선택할지

이 두 곳의 차이점은 이용 방식에서도 다릅니다. 은행권은 추가 자금이 필요할 때 타행 또는 이미 사용 중인 주담대를 전액 대환하면서 추가 자금을 받는 방식을 진행합니다. 예를 들어, 아파트 시세가 6억인 가운데 3억을 사용하고 있다면 이를 모두 대환하고 70%에 해당하는 4억 2천만 원을 새롭게 받으며, 나머지 차액을 생활안정자금 및 사업자금으로 사용하는 형태입니다.

반면, 2금융권은 기존 주택담보를 유지하고 남는 잔여 한도 금액만 사용할 수 있습니다. 이로 인해 금융사는 2곳으로 나뉘게 되지만, 중도상환수수료를 비롯해 여러 가지 조건을 고려했을 때 나누어 받는 것이 오히려 유리한 경우도 있습니다. 이 부분은 개인에 따라 좋은 방법이 다를 수 있으니, 본인에게 유리한 방식을 선택하면 됩니다.

후순위대출 생활안정자금이란?

후순위대출 생활안정자금은 개인사업자가 아닌 직장인, 프리랜서 등 소득 확인이 가능한 분들이 신청할 수 있습니다. 작년 7월까지는 연간 2억 원까지만 신청할 수 있도록 제한되어 있었습니다. 하지만 현재는 시세에 따라 잔여 한도가 남아 있다면 금액과 관계없이 신청이 가능합니다. 아파트 시세가 하락해도 기존 사용 중인 주담대 금액이 많지 않으면, 이를 활용해 자금을 확보할 수 있습니다.

기본적으로 적용되는 방식입니다. 다만, 금융사의 내부 방침에 따라 2금융권이라도 생활안정자금으로 신청하면 LTV 비율이 기존 은행과 동일하게 70%까지만 가능할 수도 있습니다. DSR 규제 적용에 있어서는 10% 정도 차이가 있어 소득증빙 여부에 따라 한도 유무의 차이가 발생할 수 있습니다. 이 밖에도 소액임차보증보험에서 공제하는 방공제 금액을 제외하거나, 이미 사용 중인 주택담보의 채권최고액 비율에 따라 추가적인 금액이 달라질 수 있습니다.

후순위대출 사업자금 한도

후순위대출 사업자금의 기준은 생활안정자금과 동일합니다. 핵심은 사업운영자금으로 신청하면 DSR 관련 규제가 올해까지는 적용되지 않는다는 점입니다. 자영업자들이 아파트 및 오피스텔 등 주택을 담보로 후순위를 알아볼 때 가장 많이 활용하는 방법은 사업자금과 DSR 규제 예외적용을 통해 필요한 자금을 시세와 비슷하게 받는 것입니다.

통계를 보면, 직장인의 평균 LTV는 50%대, 개인사업자는 아파트 시세 대비 평균 83%를 사용하고 있습니다. 코로나 이후 자금 압박으로 인해 자영업자가 상대적으로 이자율이 낮은 주택을 담보로 융자를 많이 받고 있음을 알 수 있습니다.

감면금리 활용방안

구입 자금이 아닌 가산금리를 적용하는 후순위대출은 평균 5% 수준의 금리 구간대로 이용해야 합니다. 여기서 매달 이자 상환에 부담을 느낀다면, 금리를 감면 받을 수 있는 방법을 동원할 수 있습니다. 많이 활용되는 방법은 예금 및 적금 가입, 아파트 관리비, 통신비 등 공과금 이체, 비대면 신청 등이 있습니다. 다만, 금융사에 따라 차이가 있으며, 수신기능이 없는 곳이라면 예적금의 우대를 받을 수 없습니다.

온라인을 통한 신청 시 우대를 받을 수 있는 곳들도 있습니다. 비대면 방식이 금융사 입장에서도 인건비를 줄이는 데 한몫하기 때문입니다. 2023년의 추세를 보면, 서울, 경기도, 부산, 대구, 인천, 광주, 전주, 대전, 아산, 세종시, 천안, 청주, 계룡시 등 광역시 및 시 단위에서 주로 신청이 가능합니다.

부동산 시세의 하락 및 금리 인상으로 인해 가능한 변동성이 적고 리스크가 크지 않은 곳을 위주로 운영하고 있습니다. 신청 시 이러한 부분도 고려하여 온라인을 통한 비대면 한도 확인 후 영업점을 방문하는 방식으로 알아보시는 것도 가능합니다.

최근 변동폭이 크고, 홈페이지 금리 변동 사항도 자주 수정되므로, 최종적으로 이용할 곳에 직접 전화하거나 홈페이지 문의를 통해 현재 상황을 정확하게 파악하는 것이 좋습니다.

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