후순위아파트담보대출 DSR 한도 금리에 미치는 영향

정부에서 한국은행 기준금리에 맞춰 가계 부담을 줄여준다는 명목으로 50년 만기 주택담보대출을 잠시나마 선보였습니다.

그래서 지난달까지는 굉장한 인기를 얻으며 추가 자금 및 갈아타기를 고려하고 있는 분들의 관심을 한몸에 받았다고 해도 과언이 아닙니다.

그런데 지금은 어떤가요? 바로 중지됐습니다.

이런 상황을 보면 올해는 이것도 저것도 종잡을 수 없는 방향으로 인해 갈피를 잡기가 쉽지 않다는 생각을 다시 한번 하게 됩니다.

바뀐 규정을 보면 40년과 50년 두 가지 DSR을 동일시 취급하면서 의미가 없어졌다고 해도 과언이 아니죠.

14일 금융권 발표에 따르면, KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 이날 기준 주택담보 변동형 금리는 연 4.05~7.044%로 확인되었습니다. 하단과 상단 모두 조금씩 상승했어요.

이틀이 지난 16일도 마찬가지입니다. 변동금리뿐만 아니라 혼합형 고정금리도 마찬가지네요.

은행권 기준을 보면 LTV 60% ~ 70% 내외의 선순위를 기준으로 하고 있어, 후순위아파트담보대출 DSR 관련 고민한다면 이에 맞춰 조정을 해야 하는 상황입니다.

후순위 한도와 금리가 정해지는 방식

가장 기본적인 것은 KB아파트 시세입니다.

주택, 빌라, 오피스텔도 가능하지만 기본적인 구조는 아파트를 기본으로 하고 있습니다. 많은 금액을 사용하기 위해서는 일단 시세가 높아야 합니다. 이는 너무나도 당연한 이야기입니다.

예를 들어 아파트 가격이 6억이라고 한다면 모든 조건들을 전부 배제하고 80%까지 한도를 받는다고 하면 산술적으로는 4억 8천만 원이 됩니다. 90%는 5억 4천만 원이며, 하지만 막상 후순위아파트담보대출 DSR 계산 시 이와 같이 딱 떨어지지는 않습니다.

여기에는 각가 설정이 되어 있는 채권최고액의 기준이 다르기 때문입니다. 보통 사용하고 있는 금액의 105%~130%까지 되어 있다면 큰 이상 없이 사용하고 있다고 보면 됩니다.

채권최고액이란?

근저당권에 의한 우선변제의 한계를 의미하는 것으로 근저당권자는 최고액의 범위에서 담보물의 환가액으로부터 우선변제를 받을 수 있습니다. 따라서, 근저당권의 피담보 채권액의 구체적 범위는 최고액을 상한선으로 하여 피담보 채권의 확정에 의해 근저당권 설정계약에서 정해진 피담보 채권적격이 인정되는 채권액에 의해 정해집니다.

쉽게 말하면, 돈을 빌려준 은행이 안전하게 내가 빌려준 만큼 받을 수 있도록 빌려준 돈보다 더 높게 안전하게 설정해 놓은 금액입니다.

추가 자금은 내가 빌린 돈이 아닌 이 비율만큼을 제외해야 합니다. 그래서 간혹 여기에 설정된 비중이 높다면 담당자와 상의를 통해 감액등기를 했을 때 얼마만큼 추가로 받을 수 있는지 체크해보면 좋겠죠. 비율을 줄이는 만큼 당연히 한도가 높아지게 됩니다.

후순위아파트담보대출 DSR 문제가 되는 2가지

최근 1년 이내에 알아보시는 분들이 머리를 아프게 하는 어쩌면 듣기만 해도 기분 나쁜 용어가 DSR입니다. DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금상환비율을 의미합니다.

모든 부채의 연간 원리금 상환 총액을 기준으로 한도를 정하는 비율이에요. 과거에 사용했던 DTI는 Debt(총부채, 전체 빚) to income(소득)의 약자입니다. 즉, 소득에서 몇 %를 전체 빚의 원금과 이자(원리금이라고 함)를 갚는 데 사용되는지를 따지는 방식입니다.

내가 빌린 돈에서 이자만큼만 비율을 계산하는 방식인지 모든 금액을 나누는지는 당연하게 DTI가 한도가 많이 나올 수밖에 없습니다.

그래서 올해 7월부터는 전세 자금 반환에 대해서는 DSR 규제를 1년 동안 한시적으로 해제하고 DTI 60%를 적용해서 깡통전세 및 세입자를 보호하고 차주들이 돈을 빌리는 데 유리하도록 변경이 되었으니 기간 안에 만기가 다가온다면 이 방식을 꼭 활용해야 합니다.

DSR은 직업에 따라 완전히 의미가 달라집니다. 직장인은 현행 규제를 그대로 적용받습니다. 1금융권은 40%, 2금융권은 50%를 적용합니다. 반면 개인사업자, 법인대표는 다릅니다. DSR이라는 규제를 적용받지 않아 빌리고자 하는 금융사에서 제시하는 최대 한도를 사용할 수 있습니다. 이 비율은 조금씩 다르게 적용되지만 보편적으로 후순위아파트담보대출 신청을 2금융권에서 이용한다고 했을 때 80%~95% 수준입니다.

내가 필요한 금액이 시세의 어느 정도인지를 먼저 파악한 후, 비율에 맞춰 금융사를 선택하는 방법이 있습니다.

후순위아파트담보대출 금리가 정해지는 방식

이미 사용하고 있는 주담대를 그대로 두고 신청하는 것. 1주택자인지 1가구 2주택자 이상의 다주택자인지에 따라서도 달라집니다. 여기에 앞서 말한 직장인인지 사업자인지에 따라서도 기본 출발점이 달라지게 됩니다.

금리는 내가 소유하고 있는 아파트 시세의 어느 정도를 사용할 것인가에 따라 달라집니다. 예를 들어 7억인 아파트에서 70%만 받을 때, 80%, 90%를 받을 때 뒤로 갈수록 가산금리를 적용합니다. 다만 이를 얼마만큼의 편차를 적용하는지는 금융사마다 다릅니다.

그래서 평균적으로 아주 폭넓게 봤을 때 최종적으로 나오는 구간대를 종합해보면 5% 후반부터 9% 이내가 가장 많습니다. 뒤로 갈수록 여러 가지들이 포함되는데 여기에는 소득, 신용점수 등도 영향을 미칠 수밖에 없습니다.

한도와 금리, 어떤 게 우선인가요?

필요한 상황에 따라 각각 목적이 다릅니다. 누군가는 당장 오늘 내일 사용하는 대로 사용해야 합니다. 반대로 시간적 여유가 있다면, 다양한 금융사를 비교하며 두 가지를 모두 만족할 수 있는 것을 찾게 됩니다.

여기서 한 가지 팁을 드리자면, 아파트 추가 담보대출 이용 시 저축은행, 캐피탈, 상호금융 등을 알아보게 됩니다. 대부분 공통적으로 적용이 되는 것은 70%~80%까지만 사용했을 때 비교적 저금리 이용이 가능합니다. 가능하다면 이 비율 내에서 금리를 우선시 고려해보는 것도 좋습니다.

반대로 이자는 1년 2년 안에 충분히 갚을 수 있으니, 우선은 많은 금액을 필요로 한다면 LTV 비중을 위주로 알아보면 됩니다.

80% 이상이라고 한다면 상호금융, 보험사는 자연스럽게 탈락됩니다. 이처럼 내가 필요한 금액이 얼마나 되는지 추가로 사용하고자 하는 비중이 어느 정도인지에 따라 커트라인이 달라질 수 있게 됩니다.

때에 따라서는 배우자 명의로 되어 있어서 동의를 받을 수 없는 상황도 있습니다. 공동 명의 또한 마찬가지입니다. 이런 케이스는 당연히 등기부등본에 설정을 할 수 없게 됩니다. 그래서 아파트론 등 소유자, 배우자, 공동 명의까지 신청할 수 있지만 2억까지는 그래도 사용할 수 있는 방법들로 우회하기도 합니다. 내 이름으로 부채가 많다면 상대적으로 신용이 좋은 배우자가 이 방법을 활용해 저금리로 부족한 금액을 메꾸기도 합니다.

2023년 많은 변화

문제는 2023년에는 너무 많은 변화들이 이루어지고 있다는 점입니다. 저 역시도 관련 자료들을 수집하거나 금융권 종사자들을 통해 이야기를 접하게 되는데, 지난달 이야기가 다르고 또 다음 달부터는 어떻게 바뀔 것 같다는 말들을 심심치 않게 듣게 됩니다. 즉, 홈페이지에 나와 있는 기본 정보 외에도 내부적으로도 수많은 변수들이 존재한다는 뜻입니다.

개인이 일일이 모든 금융사의 변화에 대응하는 것은 사실 불가능에 가깝습니다. 당장 이번 달만 하더라도 추석 전에는 20억을 소진하면 중단하겠다, 30억이 완료되면 다음 달까지 운영을 하지 않겠다는 곳들도 있습니다.

이럴 때 금리 비교 사이트를 활용해본다면 아파트 주소지만으로도 대략적인 한도나 금리에 대한 조언을 받아볼 수 있습니다. 2금융권 내에서 일어나는 일들에 대한 최신 동향을 파악하는 데도 유리합니다.

시간적 여유가 없다면 가능한 승인이 잘 되는 곳 위주로 사용해야 하며, 충분한 시간이 있다면 어디가 좋을지 비교해야 합니다. 신용하락 없이 현재 상황은 물론 앞으로 대비책까지 함께 확인하고자 하는 분들이라면 여러 가지 대안들을 종합적으로 비교해야 한 달에 나가는 이자를 가능한 아낄 수 있으니 활용해 보셨으면 합니다.

문의하기: 1661-4650