주택담보대출 조건과 금리변동 안내

지난 주까지만 해도 연일 치솟으며 고공행진하던 주택담보대출 고정금리가 상승세를 멈추고 하향세로 돌아서고 있습니다. 금리가 상향된 이유는 미국의 기준금리가 현 수준에 머무를 것이라는 전망이 강해졌기 때문인데요.

그러나 은행채 발행 증가와 정부의 가계부채증가율 관리라는 변수로 인해 금리는 현 수준에서 머물거나 더 상승할 가능성도 있어 보입니다.

이러한 변수들로 인해 주택시장의 상황도 복잡해지고 있는데요. 이번에는 2주택자 주택담보대출 조건에 맞는 한도 산출에 대해 안내해드리겠습니다.

담보비율(LTV) 확인 방법

은행이나 보험사는 자금의 용도에 따라, 물건지의 지역에 따라, 주택보유수에 따라 담보비율(LTV)을 다르게 정합니다.

부채상환능력(DSR) 충족 필요성

담보비율(LTV)에 따라서만 한도가 정해지는 것이 아니라 부채상환능력(DSR)도 충족되어야 LTV까지 자금 융자가 가능합니다. 은행은 DSR 40%, 보험사는 DSR 50%가 충족되어야만 합니다.

DSR은 본인의 연소득과 현재의 부채정보, 그리고 융자받으려는 금액과 원리금 상환기간, 금리, 원리금 상환 방식에 따라 다르게 산출됩니다.

다주택자의 신DTI 조건

다주택자의 경우 하나의 주택에 주담대가 있는 상태에서 다른 주택으로 추가 주담대를 받으려면 신DTI도 충족해야 합니다. 때로는 DSR을 충족하지만 신DTI 불충족으로 자금 마련이 어려운 경우도 있기에 두 조건을 주의 깊게 확인해야 합니다.

사업자대출 대안

부채상환능력 불충족으로 은행과 보험사의 대출이 불가능하다면 사업자금 주담대를 대안으로 자금 마련이 가능합니다. 단, 사업자금의 경우 사업자개설 3개월이 초과되어야 신청할 수 있습니다.

자금 마련을 위한 다양한 방법

새마을금고, 신협, 수협, 단위농협에서는 시세×80%-방공제가 최대 한도이며, 상호금고의 80%보다 많은 한도가 필요하면 저축은행을 고려할 수 있습니다. 저축은행의 최대 한도는 시세×95%-방공제까지 가능합니다.

부채상환능력이 불충족되는 경우 사업자 대출을 대안으로 자금을 마련할 수 있지만 필요자금 전액을 사업자로 받기보다 가계자금 주담대+무설정론을 이용하는 것이 연간 이자 부담비용을 줄일 수 있습니다.

예를 들어 필요자금이 4억인데 은행에서 3억 8000만원이 가능하여 2000만원이 부족한 경우, 전액을 상호금융 사업자자금으로 마련할 때 연간 이자부담비용이 대략 2480만원입니다. 하지만 은행+무설정인 경우 연간 이자부담비용이 1900만원 정도로 이자 부담이 작아집니다.

2주택자를 포함한 다주택 경우 주택담보대출을 활용하여 자금을 마련할 때 금융 비용 부담을 최소화하고 필요 자금을 확보할 수 있도록 상담해드립니다.