깡통전세 발생 가능 지역

주택금융연구원에 따르면 깡통전세 발생 가능성이 상대적으로 높은 지역은 경기, 인천시, 충남, 전남이라고 발표했습니다. 이 자료는 아파트가 아닌 빌라를 기준으로 예측된 수치입니다.

서울 아파트 전셋값 상승

서울의 아파트 전셋값이 9개월 만에 평당(약 3.3㎡) 2천300만원을 넘었습니다. 이는 작년 10월 이후 처음 나타난 수치입니다. 전세가격이 상승하게 되면, 기존 세입자들이 계약 만료 시 반환자금 마련이 한결 수월해집니다. 반면, 처음 받았던 전세보증금보다 현시세가 낮다면 여유자금이 뒷받침되어야 합니다.

1금융권 vs 2금융권 DSR 차이

전세보증금의 80% 이내 또는 아파트 시세의 일정 LTV 이내에서 한도가 결정되는데요, 여기서 중요한 것은 DSR입니다. 소득에 대한 규제로 인해 원래 이용할 수 있는 금액을 전부 사용하지 못할 수도 있습니다. 1금융권은 40%, 2금융권은 50%까지 DSR을 허용합니다.

주거래은행을 먼저 확인해보고, 한도가 부족하거나 거절될 경우 2금융권의 신협, 농협, 새마을금고 등의 상호 금융사를 우선순위로 확인하는 것이 좋습니다.

DIT 60% 적용

깡통전세나 역전세로 인해 세입자가 받을 피해를 막기 위해 1년간 일부 안전장치를 마련해 DSR 대신 DTI를 60%까지 허용하는 방안이 시행 중입니다.

이 대상은 직전 계약과 비교해 전셋값이 하락한 경우나 다음 세입자를 구하지 못한 경우에 해당합니다. DSR과는 다르게 DTI는 주담대 외 다른 대출의 이자만을 더해 금융 부채를 계산합니다. DTI를 적용하면 대출 한도가 늘어나는데요, 허용 비율도 40%에서 60%로 늘어났습니다.

금융위원회는 연 4% 금리로 30년 만기 주택담보대출을 받은 연 소득 5천만원의 차주를 가정했을 때, 이번 규제 완화로 가능 금액이 약 3억 5천만원에서 5억 2,500만원으로 1억 7,500만원가량 늘어난다고 설명했습니다.

단, DTI 60%를 이용하려면 세입자 보호를 위한 조건이 필요합니다. 집 주인은 전세금 반환보증보험에 의무적으로 가입하고 보험료를 부담해야 합니다. 후속 세입자가 구해지면 전세보증금으로 대출금을 우선 상환하겠다는 특약을 맺어야 합니다.

추가 사항

이와 같은 약정을 하지 않는다면 이전과 동일하게 DSR 범위 이내에서 전세반환대출을 신청하면 됩니다. 1가구 2주택자 이상의 다주택자는 종전보다 한도 감액 폭이 더 크게 느껴질 수 있습니다. 이 경우, 2억 이하의 자금이라면 아파트론을 비롯한 설정이 없는 간편 상품들도 대안이 될 수 있습니다.

전세보증금이 아닌 아파트 시세를 기준으로 1금융권은 70%, 2금융권은 80% 한도 차이가 발생합니다. 은행권 이용이 어렵거나 한도를 늘려야 하는 상황일 때, 상호금융을 비교해 이자 부담을 줄이는 것도 좋은 대안입니다.

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