후순위 주택담보대출 DSR 규제 예외적용 기준

추가자금 활용 고민

주택을 소유하고 있는 분들은 추가자금을 필요로 할 때 생활안정자금이나 사업자금으로 활용을 고민하게 됩니다. 하지만 현재 상황에서는 쉽게 결정을 내리기 어렵습니다.

금리가 주요 원인입니다. 지난 몇 년간 초저금리 시기가 이어졌던 만큼, 현재의 금리 상승을 받아들이기 쉽지 않을 것입니다. 통계에 따르면 올해 5월까지 주택담보대출 감소량이 이를 보여줍니다.

하지만 6월부터 금리가 올라감에 따라 차주들이 조금씩 대출을 이용하기 시작하면서 이상 현상이 나타났습니다. 정부는 물가 안정과 가계부채 완화를 위해 DSR 규제를 더 강화할 의향을 가지고 있습니다.

이용하는 기관에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 주거래은행을 이용하면 DSR 40% 범위 이내, 2금융권은 50%까지 적용됩니다. DSR은 총부채원리금상환비율을 의미하며, 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환 금액을 나타냅니다.

추가로 금리 인상 위험을 반영한 스트레스 DSR이 내년부터 시행될 예정입니다. 예를 들어, 연소득 5천만원 차주가 4.5%로 주담대를 받으면 3억 3천만원 한도가 산정됩니다. 그러나 스트레스 DSR이 적용되면, 한도가 2억 9천만원으로 감소할 수 있습니다.

현재 개인사업자와 법인사업자가 상호금융기관을 통해 주택담보대출을 신청할 때는 DSR 규제가 적용되지 않습니다. LTV 80% 이내에서는 자유롭게 추가 금액을 신청할 수 있습니다.

하지만 은행권 규제가 강화되면 상호금융기관에 대한 압박도 예상됩니다. 이에 따라 한도가 줄어들 수 있으며, 자금 사용이 어려워질 수 있습니다. 일반 직업군은 현존하는 DSR 50% 범위 내에서 한도를 늘리는 방법을 고민해야 합니다.

올해 또는 내년 상반기까지 현재 상황이 유지될 것으로 보입니다. 기존 주담대를 그대로 유지한 채 추가 자금을 사용하면 금리는 5% 초반부터 6% 이내로 적용될 가능성이 있습니다.

만기 상환 방식을 사용하여 상환 부담을 최소화하고, 내년 하반기 또는 그 이후 금리 인하 시점에 대환을 고려할 수 있을지 고민해야 합니다. 고정 또는 변동 금리 선택 여부도 중요합니다. 후순위 대출을 이용하려면 높은 금리에 대한 현실적 어려움을 감안해야 합니다.

후순위 주택담보대출을 신청할 때 DSR 규제를 받지 않는 개인사업자와 법인대표는 상호금융기관을 통해 해결할 수 있습니다. 일반 직업군은 80% 이내에서 한도를 최대한 활용하는 것이 최선입니다.

금리가 앞으로 어떻게 변동할지 예측하기는 어렵습니다. 따라서 현재 상황을 잘 분석하고, 각각의 조건에 맞춘 최적의 선택이 필요합니다.