전세금반환자금대출 DSR 한도, 금리 신청자격 비교

5월부터 주택담보대출(주담대)이 계속해서 증가하고 있습니다. 정부의 예상과는 다르게 가계부채가 감소하지 않는 현상이 나타나고 있는데요. 그래서인지 조금 더 규제를 강화하는 ‘스트레스 DSR’이라는 새로운 제도를 도입하려는 움직임도 보이고 있습니다.

지난달 말 기준 시중 4대 은행(KB국민, 신한, 우리, NH농협은행)의 주담대 잔액은 전월 대비 3조 1512억 원으로 6개월 연속 상승했습니다.

전세금반환자금대출 이란?

전세금반환자금대출은 임차인과 계약이 만료되어 전세 보증금을 돌려줘야 할 때, 보증금인 목돈을 주택을 담보로 받는 것을 의미합니다. 전세퇴거자금이라고 불리기도 하며, 일반적인 주담대의 범주에 속한다고 할 수 있습니다.

세입자에게 전세금을 받았더라도 다른 용도로 목돈이 묶여 있거나, 역전세와 같이 기존 계약했던 시세보다 전세가격이 하락해 새로운 세입자를 구하는 상황에서 주로 이용됩니다. 2023년 7월부터 ‘역전세’ 및 ‘깡통전세’ 해결을 위해 1년 동안 한시적으로 규제를 완화한 제도가 시행 중입니다.

한도 및 금리

전세금반환자금대출의 한도 및 금리는 신청 방법에 따라 다르게 적용됩니다.

1. 실거주 목적 입주

   가장 많은 한도를 받을 수 있는 방법으로, 세입자 퇴거일에 맞춰 실제 거주하는 목적으로 자금을 이용합니다. LTV 85% 이내까지 활용 가능하고, 단순히 아파트 시세와 비교했을 때 가장 많은 금액을 신청할 수 있습니다. 하지만 이 경우 2년 동안 거주해야 하는 조건이 붙습니다.

2. 보증금 이내에서 활용

   전세보증금의 70%~80% 이내에서 신청 가능하며, 실거주 목적이 아니더라도 신청할 수 있습니다. 하지만 실거주 목적과 비교했을 때 한도 감액이 발생할 수밖에 없는 구조입니다. 예를 들어, 부동산 시세가 5억 원일 때 시세의 80%를 받을 경우 4억 원을 신청할 수 있지만, 전세보증금이 4억 원이라면 80%를 계산했을 때 3억 2천만 원이 됩니다. 이렇게 비율이 달라질 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

3. 아파트론 등 신용 활용

   퇴거일자가 14일 이내이거나 세입자를 빠르게 구할 수 있을 때 활용되는 방식입니다. 1가구 2주택자 및 다주택자들이 부족한 LTV를 사용할 수 없을 때 단기간 이용하기 위해 선택합니다. 신청 당일 무서류, 무방문으로 이용 가능하지만 일반 전세자금보다 금리가 1~2% 높고, 신청 가능 금액이 2억 원으로 제한된다는 단점이 있습니다. 평균적으로 신청일 기준 하루 이틀이면 승인까지 완료됩니다.

전세금반환자금대출 금리

전세금반환자금대출 금리는 아파트 시세 또는 전세보증금에 따라 달라집니다. 한국은행 기준금리 3.5%를 기준으로, 40% 이하는 가산금리가 적용되지 않으며, 60% 이상 신청 시 추가 이율이 상승합니다. 60%, 70%, 80% 구간마다 변경될 수 있으며, 평균적으로 4% 후반대에서 6% 초반대 금리가 주를 이룹니다. 한국은행 기준금리 변동과 신잔액 코픽스, 신규 코픽스 등에 영향을 받으므로 현재와 비슷하거나 상승될 가능성이 있습니다.

규제 완화 적용 방식

기존 DSR 40%를 적용하지 않고 DTI 60%를 적용하여 규제를 완화합니다. 이는 내년 7월 31일까지 한시적으로 한도 증액을 허용하는 방식입니다. ‘역전세’로 인해 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황을 최대한 줄이기 위한 일시적 조치입니다. 단, 새롭게 적용되는 기준을 사용할 경우 앞으로 2년간 새로운 주택 매입이 금지됩니다.

전세금반환자금대출 금리 비교

금융위원회의 발표에 따르면, 코픽스 금리 변동에 따라 일시적으로 보험사 및 상호금융의 금리가 시중은행의 평균보다 낮아졌다고 합니다. 1금융권은 최종 실행일 기준으로 금리가 적용되고, 2금융권은 신잔액코픽스 등 반영 주기가 한 박자 늦게 적용됩니다. 따라서 한곳에만 집착하기보다 다양한 방법과 루트를 통해 자격 조건을 폭넓게 체크하는 것이 유리합니다.

변동금리와 고정금리 선택에 대한 고민도 필요합니다. 세입자 입주 시기가 빠르면 중도상환수수료가 낮거나 면제 조건이 많은 부분을 체크해야 하며, 기간을 길게 가져가고자 한다면 매달 상환금을 낮추는 방법도 고려해봐야 합니다.

전세금반환자금대출 DSR 한도, 금리 및 신청자격 관련 내용을 정리해 보았습니다. 직접 영업점 방문이 어렵다면 인터넷을 통해 가능 여부를 확인해 보시는 분들도 많아지고 있는 추세입니다. 신용 관련 법이 개정되었으므로, 금리 인상기에 최선의 선택을 하는 데 도움이 될 수 있을 것입니다.